מרבית משקי הבית בישראל ימצאו עצמם במוקדם או במאוחר מול השאלה, האם לרכוש דירה על ידי נטילת משכנתא או האם להמשיך ולשלם שכר דירה?
התשובה לשאלה איננה פשוטה, שכן, מחד נטילת משכנתא מהווה התחייבות משמעותית ארוכת טווח של משק הבית לנותן המשכנתא (הבנק) ומאידך בסוף תקופת ההתחייבות יעמוד לרשות נוטל המשכנתא נכס בבעלותו הפרטית.
מחירי הדיור בישראל נמצאים ברמה שכמעט אינה מאפשרת לציבור רוכשי הדירות לרכוש דירה ללא נטילת המשכנתא. אם כך, משכנתא הינה הכלי היחידי העומד לרשות הציבור על מנת לרכוש דירה, אך קיימת חשיבות רבה לאופן נטילת המשכנתא, תמהיל המשכנתא, היחס בין גובה ההחזר למשכורות משק הבית ועוד. על כן, פנייה לקבלת ייעוץ משכנתא מהווה את הבסיס בדרך לנטילת משכנתא בדרך הנכונה.
שלב ראשון - הבנת כללי המשחק בייעוץ משכנתא
הבנק כשותף
נקודת המוצא של מרבית נוטלי המשכנתאות מגיעה מעמדת נחיתות מול הבנק בגדר של "ראה וקדש" אולם לא כך הדבר. חשוב לזכור כי לנותן המשכנתא קיים אינטרס מובהק לגייס אותנו (ציבור נוטלי המשכנתאות) כלקוחות שכן רווחיו ממכירת תיק משכנתא גבוהים לאין שעור מרווחי ממתן הלוואה רגילה לתקופת זמן קצרה ומוגבלת.
בנוסף ראוי לציין כי רכישת נכס בעזרת כספי הבנק (משכנתא) הופכת את הבנק לשותף של משק הבית לבעלות בנכס למשך תקופת המשכנתא.
סיכון מול סיכוי
בעת פגישת ייעוץ משכנתא בבנק המרכיב העיקרי ממנו נגזרים שיעורי הריביות שנקבל הינו רמת הסיכון שהבנק נוטל על עצמו.
ככל שהסיכון שהבנק נוטל על עצמו יותר גבוה כך שיעור הריבית שהוא יגבה תיהיה יותר גבוהה. ולהיפך, ככל שהסיכון שהבנק נוטל על עצמו יותר נמוך כך שיעור הריבית שהוא יגבה תיהיה יותר נמוכה.
אך יש לזכור, כאשר הסיכון של הבנק נמוך יותר כך הסיכון של משק הבית גבוה יותר, הוא חשוף יותר לשינויים בשיעורי הריבית ומדד המחירים לצרכן באופן שגובה ההחזר החודשי שלו עלול להאמיר באופן משמעותי עד כדי אי יכולת לעמוד בהחזרים.
סוגי ריביות
הליך נטילת משכנתא הינו הליך רכישת כסף מהבנק כאשר מחיר הכסף הינו סכום הריבית אותו נדרש נוטל המשכנתא לשלם בנוסף לקרן ההלוואה (קרן ההלוואה – סכום הכסף המקורי שהתקבל).
סוגי הריביות נעות בין ריביות המסוכנות ביותר עבור נוטל המשכנתא ( משתנות כל זמן קצר וצמודות למדד) בין ריביות המסוכנות ביותר עבור הבנק (קבועות שאינן צמודות למדד).
בתווך שבין שני מקרי הקיצון כאמור קיים מגוון רחב של ריביות כגון, משתנות בדירות גבוה יותר, חצי קבועות וכד', כאשר הכלל קובע כי ככל ששיעור הריבית חשוף לשינויים הסיכון מועבר מהבנק לנוטל המשכנתא ועל כן שיעור הריבית יהיה נמוך יותר.
משך תקופת המשכנתא
בדומה לסוגי הריביות הקיימות, המשתנות בהתאם לרמת הסיכון שנוטל על עצמו הבנק, משקלל הבנק פרמטר נוסף בקביעת שיעור הריבית שאף הוא נגזרת ישירה של רמת הסיכון שהוא נוטל על עצמו והוא משך תקופת המשכנתא באופן שריבית מאותו סוג יכולה להיות בשיעור שונה באם תיק המשכנתא הוא ל-20 שנים או 25 שנים.
על כן, ייעוץ המשכנתא צריך להתמקד בשלב הראשון בהקניית כלים ליצירת תודעה שונה. מעבר מעמדת נחיתות לעמדת כוח המאפשרת ביצוע משא ומתן אמיתי, כשווה מול הבנק והבנת יחסי הגומלין בין הסיכון שנוטל הבנק לסיכון שנוטל משק הבית.
שלב שני – הבנת יכולת ההחזר
אחד המרכיבים החשובים ביותר בטרם נטילת התחייבות ארוכת טווח על ידי משק בית הינה בחינת יכולת ההחזר שלו. יכולת ההחזר הינה אינדיבידואלית והיא משתנה בין משק בית אחד למשנהו.
בעת פנייה לייעוץ משכנתא בבנק מבצע הבנק את הבחינה על ידי סקירת תנועות עו"ש, סקירת תלושי שכר ובחינת צפי התפתחות השכר של נוטל המשכנתא.
אולם, קיימת חשיבות רבה לכך שנוטל המשכנתא יהיה מודע ליכולת ההחזר שלו בטרם הגעה לקבלת ייעוץ משכנתא בבנק שכן הרכבת תיק המשכנתא תוך ביצוע שינויים בפרמטרים מסויימים (סוג הריבית ומשך הזמן) עלול להפחית משמעותית את גובה ההחזר.
יחד עם זאת, הפרמטר חשוב ביותר שעל נוטל המשכנתא להיות מודע אליו הוא שינויים אפשריים בגובה ההחזר תחת תרחישים מסויימים, כגון העלאת ריבית במשק, עלייה במדד המחירים לצרכן וכד', בדרך זו יוכל נוטל המשכנתא להיות מודע לכלל הסיכונים הצפונים בנטילת המשכנתא ולהיערך אליהם מבעוד מועד (ובמקרים מסויימים אף לשנות כליל את הרכב התיק).
על כן, ייעוץ משכנתא צריך להתמקד בשלב השני בהבנת המציאות הכלכלית של נוטל המשכנתא, תוך הבנת יכולת ההחזר שלו במספר היבטים לרבות, צפי התפתחות עתידית ש השכר ושינויים חיצוניים מאקרו כלכליים כגון שינויי ריבית ואינפלציה.
שלב שלישי – קביעת הרכב תיק המשכנתא
לאחר הבנת המרכיבים מהם נגזר שיעור הריבית ולאחר הבנת יכולת ההחזר האמיתית של נוטל המשכנתא תוך ניסיון לצפות פני עתיד, יש לקבוע את הרכב התיק האופטימלי עבור נוטל המשכנתא אשר ישקלל באופן המדוייק ביותר את יכולת ההחזר שלו מול רמת הסיכון שהוא מסוגל ורוצה לקחת על עצמו.
על הרכב התיק לכלול שילוב בין מגוון הכלים העומדים לרשות נוטל המשכנתא (סוגי ריבית שונים ומשך הזמן) על מנת להרכיב את התיק אשר ישקף בצורה המדוייקת ביותר את יכולותיו.
יש לציין כי במידה ונסיבות חייו של נוטל המשכנתא משתנות, ניתן לבצע שינויים בהרכב התיק (תחת מגבלות מסויימות) באופן אשר ישקף נאמנה את נסיבות חייו החדשות.
עלויות נוספות
מרבית משקי הבית אינם לוקחים בחשבון עלויות נוספות הכרוכות בנטילת משכנתא מעבר לתשלום הריבית כגון:
עלות פתיחת תיק משכנתא בבנק.
עלויות שמאי מטעם הבנק להערכת שווי הנכס.
עלות רישום הנכס בטאבו.
ביטוח מבנה – נדרש על ידי הבנק.
ביטוח חיים לכל אחד מבני הזוג כנגד סכום קרן ההלוואה – נדרש על ידי הבנק.
ייעוץ משכנתא
משכנתא מהווה כלי יעיל מאוד עבור הציבור הרחב לרכוש נכס אשר בתום תקופת המשכנתא יהיה בבעלות מלא של נוטל המשכנתא.
משכנתא היא איננה גזירת גורל וכאשר נוטלים את המשכנתא באופן מודע, תוך הרכבת התיק האופטימלי (ככל שניתן) אשר "תפור" למידותיו של משק הבית ניתן לצמצם את הסיכונים הכרוכים בה ואף להתכונן ולהיערך לשינויים עתידיים.
על כן, לצורך הרכבת תיק המשכנתא שיהלום בצורה המהימנה ביותר את יכולותיו ורצונותיו של משק הבית יש לפנות לגורמי המקצוע המתאימים, בטרם פנייה לבנק, לצורך הכנה מוקדמת וליווי התהליך על כל שלביו עד לקבלת הכסף בדרך הנכונה. משרדנו מטפל בבקשות חדשות ללקיחת משכנתא ובמיחזור משכנתאות קיימות תוך בדיקה מוקפדת על התאמת המשכנתא לצרכי הלקוח .