בעת מכירה של נכס עולה הדרישה לתשלום מס שבח. כלומר, המוכר נדרש לשלם מס, בשעורים שונים אשר יפורטו בהמשך, בגין השבח שנוצר מיום קבלת הבעלות על הנכס ועד ליום העברתו לקונה. אופן חישוב מס השבח הינו מורכב ממספר חישובי ביניים בהתאם לשינויי החקיקה ורפורמות שנעשו בנושא. תשלום מס שבח עלול להגיע לכדי סכומים משמעותיים מאוד עבור המוכר, על כן, קיימים בחוק מנגנונים אשר נועדו להקל על המוכר בתשלום המס כגון פריסת מס שבח וחלוקתו, כאילו והתקבל, על פני מספר שנים
מהו שבח
סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי השבח הינו, הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה. במילים פשוטות "שבח" הינו הסכום בו השתבח הנכס במשך תקופה בה היה בבעלות המוכר המהווה את ההפרש בין סכום הרכישה של הנכס לסכום המכירה שלו
בגין סכום השבח, נדרש המוכר לשלם מס
חישוב מס שבח
סעיפים 47 ו-48 לחוק מיסוי מקרקעין קובעים את אופן חישוב מס השבח כלהלן
בעת זיהוי סכום השבח, אופן החישוב יפוצל ל-2 מרכיבים, מרכיב אינפלציוני ומרכיב ריאלי. המרכיב האינפלציוני יופצל גם הוא ל-2 – האחד מרכיב אינפלציוני פטור והשני מרכיב אינפלציוני חייב בשיעור מס מופחת של 10%. המרכיב הריאלי יפוצל אף הוא ל-2 מרכיבים – האחד רווח ריאלי עד ליום 7.11.2001 – החייב בשיעור מס שולי בהתאם למדרגות המס של המוכר. השני הינו רווח ריאלי מיום 7.11.2001 החייב בשיעור מס מופחת של 25% או 20% בהתאם לשנת המכירה
אופן החישוב המתואר עלול ליצור חבות מס משמעותית בגין מכירת הנכס אשר עלולה להכביד על המוכר
לשם המחשה – נכס שנרכש בשנת 1990 בעלות של 300,000 ₪ ונמכר בשנת 2015 בסכום של 2.5 מיליוני ש"ח - חבות מס השבח בגינו יכולה להגיע לכ-700 אלפי ש"ח
על מנת להקל על מוכרי הנכסים הפעילו הרשויות מנגנון אשר יכול לצמצם משמעותית את סכום המס לתשלום בדמות פריסת סכום השבח, כאילו ונוצר על פני מספר שנים ולא בשנה אחת. מנגנון זה מאפשר למוכר להנות ממדרגות מס נמוכות יותר בגן השבח שנוצר עד ליום 7.11.2001 וכך להקטין את סכום החבות
פריסת מס שבח
כאמור, פריסת מס שבח מהווה מנגנון הטבה אשר נועד להפחית את סכום מס השבח לתשלום על ידי פריסתו על פני מספר שנים באופן אשר יאפשר למוכר הנכס להנות ממדרגות מס נמוכות יותר וניצול של נקודות זכות
סעיף 48א (ה) לחוק מיסוי מקרקעין וסעיף 91 (ה) 1 לפקודת מס הכנסה קובעים כי, על פי בקשת הנישום יחושב המס על רווח ההון הריאלי כאילו נבע בחלקים שנתיים שווים תוך תקופה שאינה עולה על ארבע שנות מס או על תקופת הבעלות בנכס כנמוך מבינהם
כלומר, פריסת מס שבח אינה נעשית באופן אוטומטי והיא תתבצע רק בהתאם לבקשת מוכר הנכס
מנגנון ההטבה בפריסת מס שבח, הינו יצירת חישוב וירטואלי כאילו סכום השבח שנוצר למוכר נוצר במהלך מספר שנים באופן שווה, כך, יכול המוכר להנות ממדרגות מס נמוכות יותר על ידי פיזור סכום השבח על פני מספר שנים במקום ריכוז הסכום בשנה אחת
פריסת מס שבח מגלמת הטבה משמעותית למוכר המבטאת חסכון של עשרות אחוזים בחבות המס
תנאים לפריסת מס שבח
א. בקשת הנישום
ב. מבקש ההטבה הינו תושב ישראל
ג. בקשה לפריסת מס שבח תתבצע על גבי טופס 7003
ד. פריסת מס שבח תותר על פני 4 שנים או תקופת הבעלות בנכס - כנמוך מבינהם
ה. מבקש ההטה הגיש דוחות למס בכנסה בהתאם לסעיף 131 לפקודה עבור שנות הפריסה
בשל מורכבות חישוב המס לתשלום בעת מכירת נכס ובשל החיסכון הרב הגלום במימוש ההטבה מומלץ להתייעץ עם גורמי המקצוע המתאימים, לצורך עריכת תחשיב מס שבח, ברור זכאות להטבה והגשת בקשה לפריסת מס שבח, סמוך ככל הניתן לחתימה על חוזה המכירה